总价约253万元起，成都主城地铁口旁的新盘取证

一方秋意

　　2月24日，位于成华区八里庄地铁口旁的首钢璟辰里项目取得了预售许可证，这是该项目首次取证，推出两栋高层产品和两栋洋房（7层）产品共计291套房源，含精装的价格为23843-29244元/㎡。

　　成华区毫无疑问已经是主城区的供应大户了，除了已经推盘的，大家熟悉的鲁能城、华润二十四城九期、华侨城九熙、朗诗上林熙华府外，目前待售的都还有很多值得期待的项目，比如中环TOD十里风和、雪松IN天府、华侨城滨江壹号等等，让不少没有成华区户口或社保的主城党们羡慕不已，因为这些项目当中，有不少都是有“三倍封顶”的可能性的，一旦封顶，那么成华区本区的资格，就会有突出优势。

　　今天要关注的首钢璟辰里项目，位于成华区目前最热的二仙桥板块，一路之隔就是板块里的“红人”青秀未遮山，1、2分钟路程就可以到达地铁口，地理位置可以说是没有BUG!但这只是项目的一部分，产品本身如何，我们才能综合衡量它的价值，以及适合什么样的购房群体关注，以下我将通过踩盘报告的形式为大家解析。

　　项目基本信息楼盘名称：首钢璟辰里

　　占地面积：约50.35亩

　　产品类型：洋房（7层）、高层（19-32F）

　　容积率：3.0

　　绿化率：35%

　　开发商：成都首钢房地产开发有限公司

　　物业公司：东原物业

　　物业费用：洋房物业费3.2元/㎡/月，高层3元/㎡/月

　　项目地址：成都成华区东中环八里庄地铁口旁

　　#本次推售信息#

　　楼栋：3、4号楼（高层）；6、7号楼（洋房）

　　套数：291套

　　梯户比：高层2梯4户、洋房1梯2户

　　层高：高层3.1米，洋房3.3米

　　产品面积：建面约119-175㎡

　　价格：23843-29244元/㎡

　　总价：252.56-515.36万元

　　装修状况：精装，精装标准3695元/㎡（高层）和3731元/㎡（洋房）

　　交房时间：2022年12月31日

　　一、地段及配套

　　主城当红“炸子鸡”，地段和配套基本没BUG

　　首钢璟辰里项目位于成华区八里庄中环路旁，项目的西南方向临中环路、西北方向临民兴路，一街之隔是青秀未遮山，东北方向临仙韵一路（未贯通），东南临规划道路（未贯通），这里是近年主城关注度较高的二仙桥板块。

　　首钢璟辰里

　　四川省成都市成华区东中环八里庄地铁口旁

　　大家多多少少应该都听过这个板块，但之前在楼市的声音不多，近年，因为集中的旧城改造、**规划，以全新的面貌走进了成都楼市的视野。

　　近两年可以说是二仙桥板块的发展提速期，房地产项目集中入市，包括大家熟悉的青秀未遮山、朗诗乐府、中车共享城、朗诗上林熙华府等，配套相继跟进，城市界面不断更新，让越来越多的购房者开始关注到这里。

　　我们曾经在《要想不住三环外，必须知道成华这个板块》，以及《新区纷纷崛起，主城谁能一战》两篇文章中对二仙桥板块进行过详细的梳理，对于想要留在主城的购房者来说，二仙桥板块是你目前，选择最多，也不会出错的选择。感兴趣的购房者可以链接去详细了解，今天重点说说首钢璟辰里项目周边的情况。

　　交通配套

　　首钢璟辰里项目的西南方向紧邻中环路，这是主城区的一条环线道路，通过它可快速接轨城市其它主干道，通达全城。地铁7号线也是沿中环路进行敷设的，距离项目最近的站点是八里庄站，步行只需要1-2分钟，已经开通的地铁线路中，只有9号线和17号线不能直接换乘，其它线路都可以直接换乘。

　　△项目门口的中环路，图片左侧塔顶位置就是项目在建工地

　　△距离项目最近的7号线八里庄站

　　商业配套

　　项目周边3公里范围内，就已经有可以满足日常吃喝以及休闲娱乐等需求的所有配套。

　　先说家门口的，有包括青秀未遮山规划的约2万㎡的商业街、底商和合信地产打造的K101文创综合体项目。

　　△图片的左侧是青秀一期，右侧是首钢璟辰里，一期底商已有大量商家入驻

　　其中青秀未遮山的商业部分已基本呈现，大部分商家已经入住；合信K101项目是二仙桥街道的重点项目，占地约145亩，计划打造成集购物中心、艺展中心、商业街、五星级酒店、甲级写字楼和恒温泳池为一体的成都文创文旅集群，据了解，该项目目前正在办理相关手续，即将开工建设。

　　因为地处主城，所以大型商业配套完全不用愁，从项目开车到建设路和杉板桥商圈只需要不到4公里，不堵车的情况大概只需要10分钟，到万象城商圈只需要约7公里。这些都是城东范围内，最繁华的商圈，基本就已经可以满足你吃喝玩乐购的所有需求。

　　教育配套

　　幼儿园方面，距离项目最近的是一条中环路之隔的爱上博昱幼儿园和贝格国际幼稚园，此外还有成都市第二十六幼儿园青秀园。

　　小学方面，已经呈现的距离项目最近的是成华区实验小学（北校区），目前青秀未遮山已经交付的组团都是划入到这所小学的，但在紧邻青秀的二期，还有在建的成华小学（八里庄校区），这是由青秀代建的公立小学，未来项目到底是划入哪些学校还得以交房后的信息为准。

　　生态资源

　　在项目的东南侧，步行距离约数百米，就是规划面积约208亩的二仙桥公园，公园保留了地域特有的铁轨和火车，很有特色。

　　医疗资源

　　在府青路立交桥附近正在建成华区妇幼保健院，占地面积约28亩，目前正在进行基坑施工，据了解，整个项目预计在今年年底前建成投用。

　　综合以上我认为，首钢璟辰里所在的地段有发展潜力，配套也基本没有短板，现阶段就已经可以满足自住的基本需求，项目的交房时间是在2022年12月31日。

　　二、规划及产品

　　先天条件略吃亏后天产品有特点

　　首钢璟辰里项目占地面积约50.35亩，容积率3.0，是一宗纯住宅用地。该地块是首钢在2019年7月16日以10110元/㎡的楼面地价拿下的，出让时要求，需配建400㎡社区用房，另外后期还需无偿移交20140㎡，实际楼面地价可能有12637元/㎡。

　　项目采用了高低配的设计，规划了5栋高层和5栋洋房，其中1栋高层将返还给**（5#楼）。

　　高层全部采用2梯4户工字型的设计，洋房则采用的1梯2户纯板式的设计，此次首开的是3、4号楼27和32层的高层产品，以及6、7号楼全7层的洋房产品，具体楼栋位置如下图。

　　△项目沙盘图

　　地块不大，再加上高低配的规划，所以对于高层产品来说，不算很友好。

　　部分楼栋之间的楼间距小，最短的约14米，楼栋夹角部分还存在明显的对视情况；另外就是可享有的公区少，但好在，项目没有给低密产品设计顶楼和底楼的花园，所以一定程度上，还是弥补了高层产品的一些遗憾。从先天的指标来看，对比区域内在售的其它项目，首钢璟辰里略显吃亏的。

　　产品方面有两个比较值得关注的点，一是层高，高层是3.1米，洋房是3.3米，是优于大部分同质产品的；二是户型的设计，跟传统的户型设计有一些差异，比较有特点。

　　高层产品仅有两种，分别是119㎡的套三双卫和139㎡的套四双卫。

　　初看户型图时，我觉得户型很一般，甚至还有些看不懂的地方，但在参观样板间的过程中发现，开发商在产品设计上有一些很细腻的想法，这些想法我没法按照我的主观评价好坏，但对于一些购买群体来说，可能会在具体使用过程中感受到它的好处。

　　119㎡三房双卫户型

　　这个户型最大的亮点应该就是客餐厅了，7米的开间配置了宽1.5米的景观阳台，在同面积段产品中，我反正是很少看到这种配置。

　　但总面积只有119㎡，过多的面积分配给了客餐厅，其它功能空间，除主卧相对正常外，都显得有些小了，尤其是厨房空间，开间只有2.35米，设计了U型的操作台，再配置一个双开门冰箱，实际使用空间会比较拥挤。

　　△样板间厨房部分实景图

　　次卫空间采用了三分离的设计，也就是盥洗台、坐便和淋浴三分离。传统的卫生间大多就是两分离。起初我不太能理解这种设计，总觉得一个简单的生活行为被剖解得过于琐碎，但后来经过置业顾问的讲解发现，如果你家是三代同堂居住，这种设计在日常生活中就会比较很实用，各个功能都能互不干扰，春节期间我家就是三代同堂居住，所以完全可以体会到这种设计的好处。

　　△次卫实景图

　　139㎡四房双卫户型

　　这个户型在亮点和不足上，与119㎡户型有一些共同之处，亮点都集中在了客餐厅和次卫，不足也都是厨房空间过小。

　　但因为面积更大，139㎡户型可发挥的空间也就更多：比如现在样板间厨房区域外展示的岛台（非交标），虽然不大，但能在这个面积段享有一个这样的配置，还是能提高一些生活情趣的；比如主卧独立的梳妆台，同样在这个面积段也比较少见；再比如其中一个次卧独立的收纳区域，119㎡户型也有，虽然不大，但是不占空间，又能起到一定收纳作用，谁会拒绝？

　　△可单独配置的岛台（非交标）

　　△主卧配置的独立的梳妆台区域（非交标）

　　洋房产品主力供应有两种，143㎡和162㎡四房双卫户型，重点说下162㎡四房双卫户型，该户型也有展示实体样板间。

　　一个很典型的方厅户型，仔细看下来，大家应该会发现，璟辰里的产品大多都是这种进深比较长的胖胖户型，这跟整个项目的地块指标还是有直接关系的，可以尽可能的节约用地。

　　这个户型最大的亮点就是正中间的方厅了，除传统的客厅和餐厅两个功能外，还可以设置一个多功能区，如儿童玩乐或茶艺。

　　△样板间实景图

　　其次还有一个亮点，就是入户区域，可以规划比较强大的收纳功能，重点是，这个入户区域，可以直通厨房，想象一下，你如果买菜回家，入户就可以直接把东西先放到厨房，还是很方便的。

　　△样板间实景图

　　可以看得出来，开发商在产品设计上，还是花了不少心思的，虽然与我们传统认知的好户型可能有一些不同，但是对于有特殊空间需求的购房者来说，比如家庭居住人口较多的，还是可以重点关注的。

　　最后是精装部分。

　　精装标准有两种，分别是高层的3695元/㎡和洋房的3731元/㎡。

　　精装配置差异不大，三大件中央空调、新风和地暖都有，墙地砖采用的诺贝尔品牌，木地板是大自然，厨具以老板和科勒为主，洁具以科勒为主，都是知名的主材品牌，配置还是对得起这个装标的。

　　设计方面，我参观了高层两个户型的样板间和洋房162㎡产品的实体样板间，对比来看，我觉得高层的整体设计风格会更好一些，洋房带了丝丝“土味”，主要体现在主材材质和颜色的搭配上。

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　△左右滑动查看，前四张是高层，后三张是洋房

　　三、不确定因素

　　主要是位于项目东南方向的空地用地属性问题（两块地之间的道路还未贯通），据说是纯商业用地性质，因为跟项目是紧邻的关系，未来的规划会对项目造成直接影响（可能是好的，也有可能是不利的），所以这里算是个不确定因素。

　　四、价格及购买建议

　　从备案价格来看，高层产品的单价为23843-26863元/㎡，总价在约252.56-365.79万元；洋房产品的单价为27094-29244元/㎡，总价在约364.82-515.36万元。

　　可以看到，高层产品和洋房产品的价格跷跷板还是很明显的，高层的最高价格是洋房的起步价格，我们猜测，这应该是开发商的一种营销策略，让高层先走量，洋房产品因为稀缺，可以慢慢卖给喜欢这类产品的购房者。

　　所以我们的购买建议是：想在主城置业，但又只有普通资格的刚需和首改可以积极关注本批次高层产品，价格基本合理，约250-350万元的总价又控制得当，另外我预计中签几率也会比较高（因为上个星期鲁能城取证，应该是锁定了一大批人）；洋房产品相对特殊，如果你就钟爱这样的产品，又不差钱，可以考虑。